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今年房地产职场淘汰比任何一年残酷

又是发年终奖的日子,今天碧桂园因为发了6个金额1亿的“大红包”,被朋友圈的地产人刷屏了。

嫉妒、艳羡、励志……所有从业者被矛盾而复杂的心情,搅得一再失眠。没有人会讳言,今年地产人的荷包都很鼓。可是,明年呢?

种种迹象显示,2017年会是一个让地产人拼得格外惨烈的年份,会有很多人因为业绩不达标而出局。年初,包括万科、恒大、碧桂园、融创、中海、龙湖在内的多家公司,在内部年会上,都把销售目标向上抬高了一大截。

不只龙头房企加码业绩指标,排名二十以后的房企,也都提出了高额的增长指标。因为他们都被易居中国执行总裁丁祖昱所说的一句话吓到了——“只有销售额到千亿,才能算是主流房企,否则就不算是主流。”

而在去年达到千亿的只有十一二家。对很多公司来说,今年如果不能快速扩张,快速冲500亿,冲千亿,几年后就会被吞并,成为中国地产业湮灭的一个历史名词。

但是,大幅提升的业绩指标,却必定成为所有地产人今年最沉甸甸的工作压力。任志强早就分析过,2016年的行业销售面积总规模是一个行业天花板,今后可能难再实现2016年那么高的销售面积。至于销售总金额,也是在最近几年内不可能突破。

大形势决定着今年是地产人“拼刺刀”的一年,只有消灭了对手活下来,才能在2018、2019年那到像今年这样丰厚的红包。

大地产商的“弹药库”足够干掉任何对手

2016年在行业集中度不断提升的背景下,大房企们也纷纷刷新了各自的销售记录。尤其是恒大、万科、碧桂园三家,成为中国首批年销售额突破3000亿元的房企,三家公司的总销售更是超过万亿元,占据了中国房地产市场10%左右的份额。

虽然还没有公布未来的目标,但各大房企已经放出风声。

万科董事局主席王石曾对外宣称,预计万科第四个十年营业额是1万亿元,甚至可能到2020年就会实现;

恒大在登顶冠军后,恒大集团董事局主席许家印公开表示,在2020年总资产超3万亿元,房地产年销售额超过6000亿元;

2017年碧桂园设定了“尖叫目标”,虽然具体数额还未对外公布,但是碧桂园主席杨国强很喜欢一个英文单词是“double”。

其实2017年的规模之争已经打响,从去年龙头房企拿地竞争中可见一斑,对一二线热点城市土地资源的抢夺,将直接影响2017年销售规模。

为实现规模诉求,恒大在土地市场创新拿地方式。

据克而瑞数据显示,恒大2016年新增土地总建筑面积达到4991.99万平方米,总价为1150.47亿元。根据恒大披露的信息,其在深圳已经拥有32个旧改项目,全部项目开发后总货值约6000亿元。

在2016年中业绩会上,恒大总裁夏海钧透露,恒大土储集团继续加大在一二线城市的土地的储备力度,2016年上半年一二线城市新增土地投资额占比为74%,新增土地平均成本为1994元/平方米。

截止去年6月30日,可查询的数据是恒大总土地储备达到1.86亿平方米,上市房企土储第一。累计的平均成本是1302元每平方米,一二线的城市的土地的投资额累计占比是73%。

在被恒大超越的2016年,万科在土地市场上突破以往稳健的作风,不惜在一二线城市拿高价扩充竞赛资本。

克而瑞研究中心的数据显示,截至去年11月底,万科拿地投入金额高达1299.14亿,共获得2285.60万平方米土储。拿地面积较上年同期上升24%,但拿地总金额大幅上升了85%,拿地平均楼面价也由上年同期的3807元/平米升至5684元/平米。

这1299亿的土地投资中,万科在一二线重点城市拿地面积和金额占比均超8成,部分三四线城市也是市场较好的佛山、东莞、无锡、泉州等城市。万科重金夺地只为延续聚焦一二线重点城市的布局战略,继续稳固重点城市的布局。

不过值得注意的是,万科去年拿地仍然采取以合作拿地为主要开发模式,权益不足100%的地块占比达74%,继续发挥“小股操盘”模式,减少单项目资金投入,这将继续影响万科在2017年权益销售金额榜上的排名。

在2016年跨越2000亿直接进入3000亿的碧桂园是最大的黑马,在扩充土地储备上不遗余力。碧桂园公布的数据显示,2016年前11月,碧桂园新增土地建筑面积高达7686.9万平方米,购地金额高达1497.57亿元。据克而瑞数据显示,2016年12月,碧桂园新增土地建筑面积达160.34万平方米。

从目前公开的数据来看,碧桂园拿地金额不仅居40家典型房企之首,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较15年同期大幅增长143%。

以这个速度计算,碧桂园去年几乎天天在拿地,月均入账645万平方米土储,平均到每天拿地面积为21.5万平方米。与此对应,碧桂园在土地储备上总投入高达1357亿元较同期增长206%,平均拿地成本仅1911元/平米,仍然处于同行较低水平。

如果战败,就只能去对手那里找工作

能够直接推算销售规模的是新开工面积和销售均价,以及去化率。恒大2015年的新开工面积达到89%,直接导致2016年销售业绩的爆发。

查询恒大2016年中数据,在建项目379个,在建的工程面积为6855.4万平方米。粗略统计(销售金额/销售面积)发现,恒大2016年销售均价为8355元/平方米,同比分别增长5.9%,如果能够实现80%以上的去化率,2017年销售金额有望突破5000亿。

相比于恒大,万科在2016年新开工面积大幅落后。根据其三季报的披露,1-9月,万科累计实现新开工面积2441.4万平方米,较去年同期增长74.6%,达全年计划开工面积的111%。不过万科的销售均价较高,2016年接近1.32万元/平方米,同比增长4.3%,2017年有望冲击5000亿门槛。

市场人士认为,2017年这两家房企对于销售榜首位的争夺会更加激烈,很可能双双突破5000亿元。从两家公司的土地规模、现金状况和项目开发能力来看,只要他们自己愿意,且市场环境没有发生大的变化,完成5000亿元的年销售也就是这一两年的事情。

不过整合并购的愈加频繁,房企龙头之争的变数不可预料。根据中指院的统计数据显示,2016年内销售规模在300亿元以上的房企,完成及正在进行中的并购案例接近100起,占行业并购数量的七成以上。频繁的兼并重组,则直接导致了市场集中度的进一步提高。

去年保利在与中航的整合中便以23.23亿元一次性收获了150.05万平方米土储。在过去一年所有的国企整合案例中,中海是目前收获最大的。通过与中信的整合,中海以价值310亿元股份和价值61.5亿元的持有物业作获得了中信总楼面面积3155万平方米的土地储备,折合楼面价约1177元/平方米,远低于公开土地市场的价格,这一举为中海全年贡献近8成的新增土储。截至到去年11月底,中海获得新增土地建面为3866.65万平米。

去年融创大手笔收购获得了大量土地储备,挤进千亿俱乐部。融创的大笔收购为全年总拿地建面贡献了近5成。通过收并购,融创一方面以相对较低的价格获得了大量土储,收购土地单价近2384元/平方米,较公开市场拿地价格低很多;另一方面,在巩固已有布局的同时,借势快速全国化布局,如收购莱蒙项目巩固上海、南京等市场、收购融科等于实现了新一轮全国性的布局。

另外闽系房企阳光城(000671,股吧)也在低调地买买买,2016年拿地有望突破1000万平方米,近乎为2015年总拿地面积的3倍。

融创中国董事会主席孙宏斌就指出,“排名前10位的品牌房企,10年后会占据销售市场份额的40%,较目前提升一倍,按1年10万亿元的市场规模计算,10大龙头房企的平均销售规模在4000亿元。大房企收购、兼并小开发商的局面也会不断出现。”

看来,地产业的竞争格局已经从“春秋”向“战国”。

各家地产公司,上至老板,下至基层,必须打起十二分精神,迎接这场战役。如果,不幸在竞争中被对手消灭,那么即使高管,也只能靠对方照顾性地提供“残羹剩饭”,度过职业生涯的余生。

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