业内:清远是被低估的城市,楼市火爆是价值回归

业内:清远是被低估的城市,楼市火爆是价值回归

市场“量价齐升”,地王纪录几度刷新;楼市从去年以“去库存”为主旋律,到当下推出“限价限贷”调控新政……在短短6个月间,无论是市场的量价走势、开发商的营销思路,还是购房者心态、政策导向,清远房地产市场发生了前所未有的变化,房地产话题也被推向社会舆论的风口浪尖。


腾讯大粤网推出《楼市·变局——清远楼市2017年中系列访谈 》,特邀资深房地产大咖,与你一同回顾上半场的风云变幻,研判下半场的机遇与挑战。


业内:清远是被低估的城市,楼市火爆是价值回归

陈志成

保利华南清远城市公司

营销总监


无论是城市规划利好,还是楼市、房价的表现,清远是一个被严重低估的城市。上半年清远楼市出现的一阵上涨“旋风”,不过是回归应有的地位。


腾讯:如何解读上半年清远楼市的“巨变”?


陈志成:回归,清远目前的价格其实是回归它应有的地位。清远距离广州那么近,但它之前成交的情况和价格表现是不符合它的地理位置的。这一两年来,随着重大利好配套的兑现,已逐渐呈现出价值回归的趋势,只不过是上半年受多方面因素影响,导致清远楼市上涨速度加快。


清远距离广州仅一小时车程,环顾周边城市,清远的房价是最低的,有很好的环境资源。之前清远的房子一直卖三四千块,与周边其他城市相差较大,是很不正常的现象。随着广清城轨即将开通、广清高速拓宽,以及长隆进驻等等的利好,上半年清远市场其实是加速回归到它应有的位置。


腾讯:本地刚需购房者认为当下的清远房价对于他们来说有较大压力,对此你如何看待?


陈志成:由于上半年清远的房价在短时间内涨幅太大,相对本地刚需客而言负担有所增加,的确是很难接受。但是我们看欧美、大洋洲等发达国家,随着城市化的发展,经济的发展,购房成本会越来越高。因为土地的资源价值会不断上涨,这是正常的价值走势,也是社会发展的趋势。


对于普通市民来说,可能一时间会难以接受,但我们要看事情的两面性,随着房价上涨、人口流入、广清的联动,清远发展将会有较大跨越,清远人的收入也会随着城市的发展越来越高,逐步缩小与房价的差距。


只是现在这两三个月房价上涨的速度实在太快,远远超过经济发展的速度,让购房者觉得“广州客把清远的房子都抢光了,我买不到房子”。但是我们要用发展的眼光去看待问题,房子的价值不断上升也是普遍规律。


腾讯:从去年鼓励“去库存”到当下推出“限价限贷”调控措施,你是如何解读清远楼市“画风”大转变?


陈志成:政府制定政策还是以稳定楼市为核心。去年清远的库存量的确是比较高的,房地产业表现也并不乐观,因此政府出台一些政策去推动楼市的发展。随着这些政策、利好的兑现,市场环境有了质的转变,清远楼市已经出现自主去化的势头。只不过现阶段因为政策出台比较频繁,导致了这种兑现在短时间内爆发,加速了增长的势能而已。


腾讯:进入年中阶段,购房者热情渐退,新盘新货集体亮相加剧竞争,政策风向转变,价格企稳,让“拐点论”再现清远楼市,你是如何解读这一现象?


陈志成:四、五月以来,各个盘都是处于缺货状态,经历两三个月“高温”之后,成交有所回落也是正常现象。清远各方面的利好比较充分,上涨的势能也将持续增强,所以我觉得无需太担心下半年价格会大幅下跌。


同时对于开发商来说,如果价格上涨之后在短时间内再大幅度下调,是很不理性、很不合理的表现。当然相对来说可能会有价格上的浮动,但是经历了上半年的波动之后,下半年将会趋于稳定。


腾讯:你认为当下该买房还是卖房?对于早期在清远买房的投资客来说,现在算不算“收获的季节”?


陈志成:在这个问题上,我一直坚持“你觉得想买或者有钱买的时候,就去买房,不要等”。不要看清远房价现在似乎有轻微下调,但是做房地产投资是长线的计划,既然现在有这个需求,为何还要等?尽早买可能买到比较优质的单位,晚了就只能挑别人剩下的了。


保利天汇 ( 详情 图库 团购 点评 )为例,当前本地客占比较大,他们往往会认为现在不买以后会更贵,而且保利天汇拥有在清远难以复制的地段优势,价格上涨反而会刺激客户的购买意愿。对于早期的投资客而言,现在是否放盘则要看他个人的投资理念和资金情况,现在也是一个放盘的时机,但我建议,如果不是资金周转需要,还可以再等两年。


腾讯:下半年清远楼市将迎来一波推货潮,如此激烈的竞争,会为市场带来哪些变化?


陈志成:百花齐放吧。下半年有很多新盘开盘,既有品牌开发商,也有本土房企,这是个好的现象。早期市场没有那么多竞争引入,市民的选择也没有那么多。现在有不少品牌开发商进驻清远,还有很多本土开发商,通过这一两年的摸索,在项目规划、产品打造以及营销手段上都有较大提升,因此下半年的楼市将呈现比较“精彩”的局面。


另外,虽然下半年供货量很大,但是看周边城市,也许只有清远、肇庆可以成功地去化,而整个广东省的需求就摆在这,开发商也不会为了抢市场而大幅砍价。


腾讯:自去年末开始,碧桂园、保利、时代大手笔投入,全国十强之一的融创也正式进军,富力等一批品牌房企正谋求分一杯羹。一时间,清远楼市成为“兵家必争之地”。在你看来,未来的清远楼市,会否成为大房企的天下?又将为清远房地产行业带来怎样的改变?


陈志成:品牌开发商进驻肯定“摊薄”了整个市场份额,但是本土开发商也不一定就会被淘汰。本土开发商在这里有扎实的客户基础,还有很多本土的优势。品牌开发商可以结合本地开发商的一些比较好的经验,小型开发商可以学习品牌开发商管理的制度、开发的模式,双方都有进步的空间,这是一件好事。

同时,品牌开发商也为本土市场带来几个大改变:一个是开发的思维,一个是运营的模式。早期清远房地产业开发的思路单一,竞争激烈程度较低,主要以产品出发为主。但是品牌开发商关注的不只是产品,还延伸至整个社区的运营,或者是业主在社区内的生活体验,站在更高的角度来做开发。这些新的开发模式可以给本地开发商一定的启发。


腾讯:上半年,保利地产竞得广清新城地块,成为继碧桂园、万科、恒大后,第四家进军临广板块的全国龙头房企。面对强劲的对手,保利地产将如何发挥“后动优势”脱颖而出?


陈志成:广州北现已拥有几个“明星盘”,保利地产作为这个片区的“后起之秀”,需要思考的是如何与其他几个盘拉开差距。目前片区以洋房为主要产品,保利麓湖将会亮相一些自己研发的新产品,为消费者提供不同的选择,提升片区居住体验。


我们把这个项目定位为“品质刚需”,利用地块独特的地形,做情景洋房和叠墅,在社区园林、环境打造上将更加细致,做到“小而精”,对品质的把控也有更执着的追求。


腾讯:除了广州北,保利地产近期也宣布进军英德,能否为网友们介绍保利地产未来在清远的战略布局?在你看来,英德楼市是否有机会成为下一个清远?


陈志成:保利地产对清远市场比较看好,未来也会加大在布局清远方面的投入。不过,上半年清远楼市的表现是特殊情况衍生的产物,而非正常市场运行的轨迹,可以说是可遇不可求。因此,无论在哪个区域、哪个时间段,上半年清远楼市的火爆都是难以复制的。

业内:清远是被低估的城市,楼市火爆是价值回归

业内:清远是被低估的城市,楼市火爆是价值回归

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