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前期合同如难约束物管 可以向法院提出诉讼

2013年08月02日08:22南方网余思毅我要评论(0)
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  前期合约是在小区业主入伙之前,开发商通过招标等形式招聘小区物业所签订的。根据国务院《物业管理条例》第26条规定:“前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”但在实际操作中却是不少小区存在前期合同满了,小区尚未成立业委会,开发商与物管公司续签合约,当出现物管费涨价、物管服务水平下降等问题时,业主才幡然醒悟:“开发商都走了,小区房子都是业主的,凭什么开发商继续跟前期物业续约,而让业主被动接受?”

  近日,有两例小区业主与物业公司的前期物业纠纷走仲裁道路不成,提请在广州市中级人民法院开庭。

  案例1

  物业告业主,业主仲裁败诉

  去年8月,坚真花园物管公司将两名业主告上仲裁庭,要求其按《前期合同》缴纳物业服务费,最终物管公司胜诉,两名业主被要求按合同标准缴纳服务费及滞纳金(2013年7月3日南都曾以《开发商卖完房了还能替业主签物业合同?》为题报道)。

  今年6月底,海珠区坚真花园业委会主任方姨根据《中华人民共和国仲裁法》第20条“当事人对仲裁协议的效力有异议的,可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定”,将小区物管公司告上广州市中级人民法院。

  原来,方姨提出走司法途径是华南和谐社区发展中心主任周活宁根据相关法律给出的建议。“既然有先例,继续走仲裁的途径肯定会输。”周活宁在对此案进行研究时,发现仲裁法中第20条法例声明:当事人对仲裁协议的效力有异议的,可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。最终,方姨决定走上中级法院,以此博弈仲裁庭的审理。

  业主告物业,司法途径更有保障

  此案目前仍在审理当中,审判尚未有结果。周活宁认为,此案将为业主争取权益开辟了一条新的途径,走司法上诉的途径。他指出,目前很多小区的前期物业服务合同中都含有仲裁条款。如在坚真花园的《前期合同》中第39条提出,如合同在履行中发生争议,双方协商不成,可选择:1.向广州仲裁委员会申请仲裁,2.向人民法院提起诉讼。“明明是二选一的选项,但这份合同我并不知情,更无从选择一旦发生纠纷,要走什么程序。”方姨认为这纯粹是开发商与物管公司为维护自身利益而私下签署的合同。

  “一来没有告知业主的权利和义务,二来没有进行公示,三是合同变更也未通知业主。”周活宁指出,目前很多小区的前期合同都存在此类问题,仅前两项就可认定该合同无效。目前国内的仲裁采取一审终审的形式。如果业主对一审不服,也失去了上诉的机会。周活宁认为,仲裁对于经济实力处于弱势的业主来说,并不是有利的法律途径。而通过法院审理,有一审二审的机会,更能从程序上保护业主的利益。

  案例2

  业主质疑:《业主公约》是否有法律效力

  无独有偶,位于滨江东路的珠江广场小区的一对业主夫妇在7月8日亦将物管公司告上中院,同样是要求裁定其与物管之间没有签订过仲裁条款协议。而该物管公司声称对业主具有约束力的仲裁条款则是源于一份在收楼时,物业公司交由业主签订的《业主公约》。

  在物业公司提交给仲裁庭作为证据的《业主公约》中,要求业主按规定缴交物业管理服务费,而一旦业主与物业间因本公约发生纠纷,协商不成的,可提交广州市仲裁委员会依法仲裁。但业主莫女士与其丈夫张先生称对《业主公约》的存在并不知情,而且该《业主公约》上只有张先生一人的签名并未盖有物业公司的公章。莫女士质疑该份《业主公约》的有效性。

  纠纷缘起:小区楼盘电梯维修

  珠江广场小区物业费纠纷并非因为物业要涨价,而是因小区楼盘电梯维修所引发的。2011年年初,珠江广场物业管理处贴出公告称小区三期楼盘的电梯要进行维修,更换零件,需动用维修基金。电梯的维修费及更换零件费高达2万多元一部,小区三期共有10部电梯,一共需20多万元。

  珠江广场的物业管理公司为新南方物业,与其开发商新南方房地产同属新南方集团,而公告上标明所聘请的则同样是新南方集团旗下的电梯维修公司,因此引起不少业主质疑。莫女士作为业主代表向物业公司递交意见书,要求:首先,电梯维修需请第三方进行评估,检测是否真的需要更换零件;其次,选择维修公司应货比三家,需维修公司出示报价单。最后业主还要求,在维修过程中需有业主代表跟进。

  殊不知,意见书才刚递上去,莫女士的儿子就与小区保安发生冲突并产生肢体碰撞。莫女士的儿子轻微受伤。莫女士声称此后多次遭到小区物业的威胁,因此她决定要物业公司赔礼道歉,否则拒绝继续缴纳物业管理费。而物业公司不予理睬,并于今年5月将莫女士告上仲裁庭,要求其缴纳拖欠的管理费及滞纳金合共14220元。

  律师说法

  由建设单位制定的

  管理规约具有临时性

  北京市盈科(广州)律师事务所周玉忠律师指出,珠江广场小区的《业主公约》属于临时的管理规约。根据《物业管理条例》,建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。因此,除非临时管理规约存在损害业主合法权益且未予明示及说明可以依法请求确认无效的外,临时管理规约对全体业主具有约束力。

  根据物权法,物业服务合同的真正合法委托方只能为全体业主。由建设单位制定的临时管理规约以及所选择的前期物业服务,不仅具有临时性特点,更与合同相对性原则不符,业主只得被动接受。临时管理规约的效力至业主大会通过管理规约时止。

  知多D

  被模糊的《业主公约》

  业主在交楼的时候签订的《业主公约》到底意味着什么?是否有法律效力呢?

  根据百度百科的定义,《业主公约》是指由业主承诺的,对全体业主具有约束的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。“这说明《业主公约》是业主之间的约定俗成,是一种契约,并不具备法律强制性。物业以此为证据要求业主遵守合同是不合理的。”周活宁认为,目前许多小区在收楼时捆绑式要业主签订的《业主公约》,模糊了《物业服务合同》和《业主公约》是两种不同的概念。业主在签字前应认真看清楚条款,保护自身利益。

  前期合同如何终止

  前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止:

  1前期物业服务合同约定的合同终止时间届满,则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。

  2前期物业服务合同约定的合同期尚未届满,业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同,则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。

  3前期物业服务合同约定的合同期限届满,业主委员会尚未成立,或尚未选聘任何物业服务企业,原物业服务企业可以不再进行管理,也可以与开发商继续签订前期物业服务合同,继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

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