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房改房交易买家要多多留意 查册地价需明确

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  想在老城区置业的人,因为“囊中羞涩”经常会因商品房价格昂贵而却步,房改房就不失为一个不错的选择了。然而,有的房改房存在“历史遗留”问题,对于它,很多人担心买起来很麻烦:如有没有正规的房产证?过户办手续是不是很麻烦?如果楼龄很长,又没有写明是70年产权,会不会存在使用的风险……日前,记者采访了合富房地产交易中心权证部经理梁文耀,他指出,在房改房交易中,买家有四件事必须要留意。

  查册

  要知道房改房有没有正规的房产证,能否正常出售,查册是一个必要手段。据了解,所谓“查册”,就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,买家可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

  梁文耀说,如果是单纯的查册,只需要业主提供房产证的登记字号及物业的准确地即可。而买家完全不需要自己费时费力去查,一般情况下,中介都有帮忙办理查册业务,请业主提供相应的产权资料,并免费将查册结果给买家看。若买家需要将查册结果拿走,通常需要支付查册费用。

  补地价

  很多想买房改房的人,都是看中它位于市区而价钱便宜。可放盘价看合适了,最后付钱却可能多出来一笔。梁文耀说,这多出来的一笔往往就是“补地价”的钱。由于土地原先价值和现在价值存在差额,以前这部分差额由单位承担,现在业主要出售,则必须到房管局补足差额才能成交,而房管局之后会将资金划拨回单位。

  需要提醒的是,和商品房不同,房改房的房产证上无论有没有写明70年产权,卖房时都必须按房管局系统出示的评估价补上1%的地价,除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”。而就目前情况看,很多房改房的业主都是实收,即所有税费由买家支付,包括补地价的钱,因此,看楼时买家就要多个心眼,了解清楚放盘价是不是实收的费用,否则很可能空欢喜一场,最后为了成交不得不忍痛“割肉”。

  补分摊和成本价

  在房改房的房产证上,还有一栏是“有没有补分摊”。业主若购买了分摊面积,则这一栏会注明“已补分摊”并盖章。而梁文耀表示,不少房改房都没有补分摊,按规定,对未补分摊的房改房,转手他人时必须要由业主补分摊才可继续交易。而这笔费用最后经常落在买家的身上,因此,买家要事先了解清楚,做到心中有数。

  另外,房产证上有没有写“按成本价购买”,也一定不能忽视。梁文耀说,以前市民购买房改房有两种付款形式:一是标准价,二是成本价。标准价购房比成本价购房低,这种房改房上市出售,业主按规定需将增值额的20%交回原产权单位,即在房管局补交成本价。这是一笔很大的费用,就算业主支付了,最后也往往会由买家承担,对此要引起注意。

  交付房款

  房子不是普通的商品,尤其在市区,动辄就要花掉上百万甚至几百万元,这么多的钱给出去会不会有风险,其实不少人都心有惴惴然。梁文耀表示,如何付款应在合同上写清楚,按合同办事,一般不会有太大的问题。但不可以交由中介代收房款。买家现金付款后要索取收款收据等证明,若选择银行划账,也应把汇款或转账的流水单或相关证明保存好,以备不时之需。

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